मुंबईच्या रिअल इस्टेटला ब्रेक? विक्रीत मोठी घसरण, ‘कोटींचे’ घर ‘लाखांवर’ आले!
मुंबई/ठाणे, दि. ४ नोव्हेंबर:
एक कोटीचे घर ६५ लाखांवर आले? बिल्डर्सच्या ‘साईज कटिंग’ धोरणाने ग्राहकांना तात्पुरता दिलासा, पण रिअल इस्टेटचा फुगा फुटण्याची चिन्हे?
एका सामान्य मुंबईकराने व्यक्त केलेल्या या धक्कादायक अनुभवानंतर, मुंबई महानगर प्रदेशातील (MMR) रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये सध्या सुरू असलेल्या उलथापालथीकडे तज्ज्ञांचे लक्ष वेधले आहे. घरांच्या किंमती गगनाला भिडल्या असताना, आता विक्रीमध्ये मोठी घसरण झाल्यामुळे अनेक ठिकाणी किंमती ‘स्थिर’ होताना किंवा विशिष्ट विभागात खाली येताना दिसत आहेत.
किंमत घसरणीचे गूढ: ४०-५० लाख कमी का झाले?
तुमच्या भावाने सांगितलेली किंमत घसरण (₹१.५ कोटींवरून ₹६५ लाख) ही संपूर्ण मुंबईतील सरासरी घसरण नसून, विशिष्ट मायक्रोमार्केटमध्ये (Micromarkets) झालेले मोठे ‘समायोजन’ दर्शवते.
यामागची दोन मुख्य कारणे आहेत:
- अपार्टमेंटचा आकार (साईज) कमी करणे: अनेक बिल्डर्सने मागील वर्षांच्या तुलनेत नवीन प्रकल्पांमध्ये अपार्टमेंटचा आकार (Carpet Area) ५% ते १०% पर्यंत कमी केला आहे. यामुळे प्रति चौरस फूट दर (Per Sq. Ft. Rate) वाढलेला असला तरी, घराची एकूण किंमत (Ticket Price) कमी झाली आहे. परिणामी, जो फ्लॅट आधी १.५ कोटींना मिळत होता, तो आता लहान आकारामुळे ६५ ते ७० लाखांना उपलब्ध होत आहे.
- पुरवठा वाढणे आणि मागणी घटणे: मुंबई आणि पुणे येथील घरांच्या विक्रीत जुलै-सप्टेंबर २०२५ च्या तिमाहीत १७% पर्यंत घट झाली आहे. ठाणे आणि नवी मुंबईसारख्या शहरांमध्ये विक्रीत मोठी (सुमारे ३४%) घसरण नोंदवली गेली आहे. किंमती अवास्तव वाढल्यामुळे मध्यमवर्गीय ग्राहक आणि फर्स्ट-टाइम बायर्स यांनी अक्षरशः बाजाराकडे पाठ फिरवली आहे, ज्यामुळे विक्री थांबली आहे.
कृत्रिम किंमत वाढीचा फुगा?
तुम्ही उपस्थित केलेला बिल्डर लॉबी आणि कृत्रिम किंमत वाढीचा मुद्दा बाजारातील सध्याच्या स्थितीशी जुळणारा आहे.
- उत्पादनापेक्षा किंमत जास्त: बांधकाम खर्च वाढलेला असला तरी, किंमत आणि प्रत्यक्ष खर्च यात आजही मोठी तफावत आहे, जी मुख्यतः जागेच्या तुटवड्यामुळे होणारा नफा (Land Premium) आणि बिल्डर्सची नफा मिळवण्याची क्षमता (Pricing Power) यावर आधारित आहे.
- अखंडित पुरवठा: मुंबईत SRA (झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना) आणि पुनर्विकास प्रकल्पांमुळे मोठ्या प्रमाणात घरांचा पुरवठा (Supply) होत आहे, परंतु विक्री होत नसल्यामुळे अनेक टॉवर्स रिकामे आहेत, जसे तुम्ही पाहिले. बाजारात इन्व्हेंटरी (न विकली गेलेली घरे) मोठ्या प्रमाणात जमा झाली आहे.
परप्रांतीय लोकांमुळे किंमती वाढल्या?
हा मुद्दा पूर्णपणे खरा नाही. किमती वाढण्यामागे स्थानिक आणि आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूक, मोठ्या कॉर्पोरेट्सची मागणी, आणि पायाभूत सुविधा प्रकल्प (उदा. मेट्रो, कोस्टल रोड) ही प्रमुख कारणे आहेत. परप्रांतीय (Non-local) लोकांचा वाढता सहभाग हा मागणीचा एक भाग असला तरी, किंमत वाढ मुख्यत्वे गुंतवणूकदारांचा विश्वास आणि अखंडित शहरी विकासामुळे झाली आहे.
ठाणे, पनवेल: ‘तिसरी मुंबई’ की ‘महागाईचा महामार्ग’?
ठाणे, पनवेल आणि नवी मुंबईतील रिअल इस्टेटमध्ये सध्या ‘सर्वात मोठी संधी’ म्हणून जाहिरात केली जाते, परंतु तुमचे वाहतूक आणि पायाभूत सुविधांबाबतचे निरीक्षण अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
- किंमत वाढ कायम: नवी मुंबई आंतरराष्ट्रीय विमानतळ (NMIA) आणि मेट्रोच्या घोषणेमुळे पनवेल, उल्वे, खारघर यांसारख्या ठिकाणी गेल्या चार वर्षांत घरांच्या किंमती ७४% पर्यंत वाढल्या आहेत.
- ग्राउंड रिअॅलिटी: मात्र, प्रत्यक्ष रस्ते कनेक्टिव्हिटी, लोकल ट्रेनची मर्यादित क्षमता आणि प्रचंड वाहतूक कोंडी यामुळे ‘तिसरी मुंबई’चा अनुभव प्रवासाच्या दृष्टीने भयावह आहे, हे वास्तव आहे. अनेक लोक करोडो रुपये देऊन केवळ भविष्याच्या आशेवर ‘दुर्गंधीयुक्त वास’ आणि ‘महागडा प्रवास’ विकत घेत आहेत.
